Допущения и ограничения при оценке недвижимости

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 350-55-06 Доб. 133
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 309-06-71 Доб. 692

Настоящий документ применяется членами СМАО далее — Оценщики при оценке недвижимого имущества недвижимости. В соответствии с п. Примерный перечень запрашиваемых документов приведен в Приложении 1. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности по критериям, сформулированным в федеральных стандартах оценки. Нефинансовая информация. Финансовая информация.

Вестник оценщика".

Вестник оценщика". Текущее время: PM. Поиск Активные темы Вход Регистрация. Вопросы, связанные с работой сайта Несмотря на то, что мы длительное время тестировали портал, новая версия сайта может содержать ошибки.

Стандарты и правила оценочной деятельности «Оценка бизнеса»

Настоящий документ применяется для исполнения членами Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков далее — Оценщики при оценке бизнеса. За нарушение требований настоящего документа, в отношении Оценщиков применяются меры дисциплинарного воздействия, установленные внутренними документами Партнерства.

Объектом оценки являются акции, паи в паевых фондах производственных кооперативов, доли в уставном складочном капитале. Оценщик вправе использовать собственные способы и методы оценки, не противоречащие законодательству, регулирующему оценочную деятельность, и стандартам оценки, при этом бремя обоснования их применения лежит на Оценщике.

Оценщик должен быть осведомлен и уведомлять заказчика оценки о применяемых в процессе оказания услуг по оценке федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности СМАО, а также иных нормативных документах, регулирующих оценочную деятельность. Профессиональные знания 2. Проведение оценки требует наличия у Оценщика специальных знаний и профессионального опыта, позволяющих ему компетентно осуществлять идентификацию, сбор и анализ необходимой для оценки информации, делать корректные допущения, выбирать и применять соответствующие подходы и методы оценки, а также согласовывать полученные результаты и давать заключение относительно итоговой величины стоимости объекта оценки.

Независимость и объективность оценки 2. Принцип объективности налагает на Оценщика обязательства авторства суждений, беспристрастности, незаинтересованности в оцениваемом имуществе и неприемлемости злоупотребления профессиональным положением. Если услуги по оценке оказываются заказчику оценки, для которого Оценщик или юридическое лицо, с которым у Оценщика заключен трудовой договор, осуществляет аудиторские или иные консультационные услуги, результаты которых по отдельности или в совокупности могут существенно повлиять на финансовую отчетность, признается наличие конфликта интересов.

В случае возникновения конфликта интересов, Оценщик обязан отказаться от проведения оценки. Оценщик не имеет права осуществлять функции управления или принимать управленческие решения для заказчика оценки или оцениваемого общества. Заключение с заказчиком оценки договора на проведение оценки 2. Оценщик или юридическое лицо, с которым у Оценщика заключен трудовой договор, должно заключить с заказчиком оценки договор на проведение оценки, содержание которого должно отвечать требованиям, предъявляемым к нему статьей 10 Закона, и федеральных стандартов оценки.

Установление четких договоренностей с заказчиком оценки, а также в ряде случаев с пользователем оценки, снижает вероятность того, что Оценщик или заказчик пользователь оценки могут неверно истолковать требования или ожидания друг друга.

Документы, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. Для проведения оценки Оценщику необходимо получить документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. Примерный перечень запрашиваемых документов приведен в Приложении 1.

Документы, предоставленные заказчиком оценки или третьими лицами, должны быть подписаны уполномоченным на это лицом и заверены в установленном порядке заказчиком оценки, лицом, выпустившим документ, или нотариально. В таком случае она считается достоверной, если у Оценщика нет основания считать иное. Оценщик проводит анализ полученной информации на предмет ее полноты и достаточности для определения стоимости объекта оценки.

При необходимости Оценщик направляет новые запросы с целью получить дополнительные комментарии и пояснения относительно состава предоставленных документов и содержащейся в них информации об объекте оценки. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц, ограничений в использовании и обременений в отношении объекта оценки, его стоимость определяется Оценщиком, исходя из предположения об отсутствии таковых, если в задании на оценку не указано иное.

Допущения и ограничительные условия 2. Наличие допущений и ограничительных условий при проведении оценки является общепринятой практикой. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки являются обязательным разделом Отчета об оценке, допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка, являются обязательным разделом Задания на оценку.

Целью включения является установление разумного и согласованного объема расчетов, выполняемых в рамках оценки, для того, чтобы Оценщик мог определить стоимость объекта эффективно и с достаточной точностью.

Например, допущения и ограничительные условия при оценке бизнеса обычно содержат положение о том, что Оценщик принимает предоставляемую заказчиком оценки финансовую информацию об объекте как есть, не проводит ее аудита и не несет ответственности за ее достоверность.

Допущения и ограничительные условия не предназначены для того, чтобы ограничивать объем исследований или анализируемых данных. Подобные ограничения, если они способны повлиять на результат оценки, должны быть раскрыты в Отчете. Примеры типовых допущений и ограничивающих условий для оценки бизнеса представлены в Приложении 2.

Сторонние специалисты могут быть привлечены для участия в процессе оценки самим Оценщиком или юридическим лицом, с которым Оценщик заключил трудовой договор, если договор на проведение оценки был заключен с данным юридическим лицом, или же третьей стороной, например, заказчиком оценки. Специалист может быть привлечен как путем заключения с ним трудового договора, так и путем заключения договора на оказание услуг с юридическим лицом, с которым у того заключен трудовой договор.

В случае если Оценщик пользуется услугами сторонних специалистов, он должен указать в Отчете квалификацию и степень участия в процессе оценки, а также обосновать необходимость привлечения к оценке каждого из них. Если иной Оценщик или консультант привлечен самим Оценщиком или юридическим лицом, с которым Оценщик заключил трудовой договор, Оценщик должен убедиться в квалификации данного Оценщика или консультанта и прийти к выводу, что он владеет необходимыми знаниями и опытом в требуемой области.

Оценщик имеет право воспользоваться в процессе оценки услугами привлекаемого специалиста, только если его квалификация признается Оценщиком достаточной. Оценщик, пользующийся услугами сторонних специалистов, несет имущественную ответственность за убытки, причиненные заказчику оценки, и имущественный вред, причиненный третьими лицами, вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости, указанной в Отчете, в соответствии со статьей Сторонний Оценщик подписывает Отчет и несет имущественную ответственность за убытки, причиненные заказчику оценки, и имущественный вред, причиненный третьими лицами, вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости, указанной в Отчете, в соответствии со статьей Кроме того, Оценщик в ходе проведения оценки должен вести соответствующую документацию, подлежащую хранению в архиве Оценщика в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Приведенный выше перечень, и некоторые другие требования и рекомендации изложены как упорядоченная последовательность оценочных процедур. Однако оценка бизнеса представляет собой непрерывный процесс сбора, анализа и корректировки информации. Анализ объекта оценки Анализ объекта оценки помогает Оценщику в выборе и применении различных подходов и методов оценки.

В процессе анализа объекта оценки Оценщик должен рассмотреть как финансовую, так и нефинансовую техническую, экономическую и правовую информацию. Вид, значение и возможность получения такой информации варьируются в зависимости от объекта оценки. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности по критериям, сформулированным в федеральных стандартах оценки. Оценщик должен анализировать достоверность и достаточность используемой информации доступными ему средствами и методами.

Нефинансовая информация. В соответствии с заданием на оценку, Оценщику необходимо собрать информацию в объеме, достаточном для четкого понимания свойств объекта оценки. При сборе информации об оцениваемом обществе, в случае если это возможно и целесообразно, Оценщик посещает общество и проводит осмотр основных его активов в период, возможно близкий к дате оценки, с документированием результатов осмотра.

Финансовая информация. Выбор методов Оценщик должен осуществить с учетом специфики объекта оценки, определяемого вида стоимости, и предполагаемого использования результатов оценки. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов должны быть обоснованы в Отчете. Сравнительный подход. В рамках сравнительного подхода оценщик определяет стоимость акций, паев, долей в уставном складочном капитале, имущественного комплекса на основе информации о ценах сделок с акциями, паями, долями в уставном складочном капитале, имущественными комплексами организаций-аналогов с учетом сравнения финансовых и производственных показателей деятельности организаций-аналогов и соответствующих показателей организации, ведущей бизнес, а также на основе ценовой информации о предыдущих сделках с акциями, паями, долями в уставном складочном капитале, имущественным комплексом организации, ведущей бизнес.

При использовании метода рынка капитала оценка бизнеса осуществляется путем умножения фактических или плановых показателей оцениваемого общества на соответствующие мультипликаторы, рассчитанные по данным рыночных цен на акции обществ, сопоставимых с оцениваемым обществом, торгующихся на фондовых рынках. При использовании метода сделок оценка бизнеса осуществляется путем умножения фактических или плановых показателей оцениваемого общества на соответствующие мультипликаторы, рассчитанные по данным информации о сделках купли-продажи пакетов акций долей , сопоставимых оцениваемому обществу.

Организацией-аналогом признается:. Доходный подход. В рамках доходного подхода оценщик определяет стоимость объекта оценки на основе ожидаемых будущих денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес в частности, прибыли. При использовании метода дисконтированных денежных потоков оценка бизнеса осуществляется путем приведения ожидаемых будущих денежных потоков к дате оценки по ставке дисконтирования.

Данный метод применим для оценки любых обществ. При использовании метода прямой капитализации оценка бизнеса осуществляется путем умножения дохода за один репрезентативный прогнозный период на коэффициент капитализации. Данный метод применим для оценки обществ, имеющих стабильные показатели хозяйственной деятельности.

В качестве потока доходов оценщик может использовать показатели денежного потока, прибыли и других видов дохода. Стоимость объекта оценки может быть определена на основе оценки денежного потока общества на собственный или инвестированный капитал. Денежный поток на собственный капитал — денежный поток, приходящийся на долю акционеров участников , остающийся, как правило, после финансирования деятельности общества, осуществления капиталовложений и изменения объемов долгового финансирования. Денежный поток на собственный капитал, как правило, рассчитывается как сумма прибыли после налогообложения и начисленной за соответствующий период амортизации за вычетом капиталовложений и необходимых корректировок на изменение показателя собственного оборотного капитала и долгосрочной задолженности.

Денежный поток на инвестированный капитал — денежный поток, приходящийся на долю акционеров и кредиторов общества после финансирования деятельности общества и осуществления необходимых капиталовложений.

Денежный поток для инвестированного капитала, как правило, рассчитывается как сумма прибыли до выплаты процентов после налогообложения и начисленной за соответствующий период суммы амортизации за вычетом капиталовложений и необходимых корректировок на изменение показателя собственного оборотного капитала. Период прогнозирования доходов зависит от момента достижения общества стабилизации результатов деятельности общества. Под стабилизацией результатов деятельности общества понимается достижение устойчивых долгосрочных темпов изменения прогнозируемого вида дохода общества.

Оценщиком должен быть сделан обоснованный вывод о стоимости бизнеса в конце прогнозного периода терминальной стоимости. Результат дисконтирования ожидаемых денежных потоков с учетом терминальной стоимости Оценщик должен увеличить на рыночную стоимость непроизводственных и избыточных производственных активов общества, не участвующих в создании ожидаемого денежного потока.

В случае необходимости Оценщик также учитывает дефицит или избыток собственного оборотного капитала на дату оценки. Затратный подход. В рамках затратного подхода оценщик определяет стоимость объекта оценки на основе стоимости принадлежащих организации, ведущей бизнес, активов и принятых обязательств.

Применение затратного подхода носит ограниченный характер, и данный подход, как правило, применяется, когда прибыль и или денежный поток не могут быть достоверно определены, но при этом доступна достоверная информация об активах и обязательствах организации, ведущей бизнес.

В рамках каждого подхода оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод ы оценки, отличные от указанных в пунктах 4. Определение итоговой величины стоимости Итоговая величина стоимости объекта оценки устанавливается в процессе согласования обобщения результатов расчета стоимости объекта, полученных при использовании различных подходов к оценке.

При применении в рамках одного подхода нескольких расчетных методов должно быть обосновано и получено одно результирующее значение стоимости в рамках данного подхода.

Значительное расхождение результатов, полученных в каждом из подходов к оценке, должно сопровождаться анализом возможных причин этого расхождения. В общем случае, если результат одного из подходов значительно отличается от других например, более чем вдвое и не находится причин, вызвавших такое расхождение, от использования результата этого подхода корректнее отказаться, нежели включать его в дальнейшие расчеты.

Выбор Оценщиком способа согласования обобщения , а также все сделанные при этом суждения и допущения должны быть обоснованы. Документация Оценщику необходимо подготовить и вести документацию, форма и содержание которой должны удовлетворять условиям задания на оценку. Данная документация — основной архив информации, полученной и проанализированной в ходе оказания услуг по оценке, данных относительно проведенных процедур, использованных подходов и методов оценки, а также выводов о стоимости объекта оценки.

Определение количества, вида и содержания документации относятся к ответственности Оценщика. Оценщик должен обеспечить сохранность документации как и Отчета в течение периода времени, достаточного для нужд его практики и для удовлетворения требований действующих стандартов оценочной деятельности и иных нормативно-правовых актов.

Оценщик должен иметь возможность доступа в течение всего периода хранения к любому хранящемуся документу, имеющему отношение к проведенной оценке. Общие положения 5. Оценщик может указать в Отчете ограничения по использованию Отчета, которые могут включать ограничения круга пользователей Отчета или ограничения условий использования Отчета пользователями. При этом может быть указано, что Оценщик не несет ответственности за распространение заказчиком оценки данных Отчета, на использование которого были наложены соответствующие ограничения.

Отчет должен содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов заключение Оценщика об итоговой величине стоимости объекта оценки. Отчет об оценке бизнеса должен отвечать требованиям статьи 11 Закона и федеральных стандартов оценки, а также настоящим стандартам и правилам.

Отчет составляется таким образом, чтобы. Отчет содержит следующие разделы: а. Кроме того Отчет содержит приложения, являющиеся неотъемлемой частью Отчета. Основные факты и выводы Данный раздел содержит краткое изложение результатов проведения оценки. Задание на оценку Данный раздел должен содержать задание на оценку, в котором представлены все те же сведения, как и в заключенном с заказчиком оценки договоре на проведение оценки.

Сведения о заказчике оценки и об Оценщике.

Обязательные требования к проведению оценки объектов недвижимости

Личный кабинет. Контакты РОО. Шестакова Е. Долгое время каких-либо обязательных требований к проведению оценки объектов недвижимости не существовало.

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

В отчете об оценке должны быть ясно и точно изложены выводы о стоимости, сделанные в процессе оценки, таким образом, чтобы они не вводили в заблуждение, не были двусмысленными и не создавали ложного впечатления. Отчет также должен содержать все согласованные между заказчиком и членом RICS пункты задания на оценку, а также как минимум следующую информацию, за исключением случаев, когда отчет составляется по форме, полученной от заказчика:. Отчет, подготовленный в соответствии с настоящими Стандартами, не должен именоваться сертификатом или справкой. В отчете об оценке должны быть приведены вид стоимости и его полное определение. Если стоимость, указанная в отчете об оценке, основана не на рыночных данных, а полученное значение существенно отличается от рыночной стоимости, это должно быть указано в отчете об оценке.

Стандарты и правила оценочной деятельности «Оценка недвижимости»

Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письмен ном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете. Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта все размеры, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера. На момент осмотра в планировке квартиры обнаружены небольшие изменения по сравнению с планом, представленным в Техпаспорте жилого помещения. Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия. Объект оценки на фотографиях представлен не полностью, что связано с ограничением собственником фотосъемки. Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка стоимости объекта недвижимости. Как оценить объект недвижимости

Требования к отчету об оценке

Настоящий документ применяется для исполнения членами Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков далее — Оценщики при оценке бизнеса. За нарушение требований настоящего документа, в отношении Оценщиков применяются меры дисциплинарного воздействия, установленные внутренними документами Партнерства. Объектом оценки являются акции, паи в паевых фондах производственных кооперативов, доли в уставном складочном капитале. Оценщик вправе использовать собственные способы и методы оценки, не противоречащие законодательству, регулирующему оценочную деятельность, и стандартам оценки, при этом бремя обоснования их применения лежит на Оценщике. Оценщик должен быть осведомлен и уведомлять заказчика оценки о применяемых в процессе оказания услуг по оценке федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности СМАО, а также иных нормативных документах, регулирующих оценочную деятельность.

Рекомендуем оценочную компанию: Методики Оставить комментарий Читать комментарии. Априори, рыночная стоимость объекта оценки должна рассчитываться исходя из стоимости фактически совершенных сделок.

Кем бы или чем бы "они" ни были - их влияние сильно ощущалось на первой из планет, а здесь - еще сильнее. Это был мир, тщательно упакованный и отложенный в сторону, до востребования.

- Давай вернемся на корабль, - задыхаясь, вымолвил Элвин. - Я не могу здесь нормально дышать.

Оценка недвижимости: какую информацию использовать

А если. - Хилвар указал на бескрайние пустыни внизу. - Некогда мы имели Империю. А. Что у нас есть такого, чего они могли бы домогаться. Элвин с удивлением отметил в этих словах близость к его собственной точке зрения. - Так думает весь твой народ.

Никаких, - сказал Элвин, решив ввести их в еще большее смущение. - Я вернулся по собственной воле, поскольку у меня есть для вас важные вести. Однако ввиду наших прежних разногласий я пока что остаюсь вне вашего поля зрения. Если я появлюсь лично, обещаете ли вы не пытаться вновь ограничить мои перемещения. Некоторое время никто не произнес ни слова. Интересно, какими мыслями они сейчас обмениваются, подумал Элвин.

Наконец, Серанис объявила за всех: - Мы не будем снова пытаться управлять тобой - хотя не думаю, что и в прошлый раз нам это особенно удалось.

Впрочем, Олвин и думать не хотел о такой возможности, пока обстоятельства не заставят его смириться с неизбежным. С этими самыми обстоятельствами он столкнулся менее чем через час и куда более драматическим образом, чем ему могло представиться. Они посылали робота более чем к десятку куполов -- и каждый раз все с тем же результатом,-- пока не натолкнулись на сцену, которая в этом аккуратном, тщательно упакованном мире буквально ни в какие ворота не лезла.

Перед ними предстала широкая долина, там и сям испятнанная этими дразнящими, непроницаемыми куполами. В центре ее был виден -- перепутать это было невозможно ни с чем -- шрам от огромного взрыва, разметавшего обломки во всех направлениях на многие мили и проплавившего в поверхности планеты глубокий кратер.

А затем она взорвалась -- казалось, что где-то за краем света тьму рванула молния. На краткий миг горы и все окруженное ими пространство земли огнем вспыхнули на фоне неба. Вечность спустя докатился звучный отголосок далекого взрыва. В деревьях внизу внезапный порыв ветра потревожил кроны. Ветер этот быстро улегся, и погасшие было звезды одна за другой возвратились на свои места.

Но она была бы довольна, если б могла увидеть его поступки, последовавшие непосредственно за ее уходом. Джезерак имел друзей в Совете; за свою долгую жизнь он и сам бывал его членом, и, в случае невезения, мог войти в него вновь. Он соединился с тремя наиболее влиятельными коллегами и осторожно попытался заинтересовать. Как наставник Элвина, он сознавал свое двусмысленное положение и торопился обезопасить.

Впрочем, в происшедшее стоило посвятить лишь немногих. Все немедленно пришли к выводу, что первым делом надо связаться с Хедроном и потребовать разъяснений. Но превосходное намерение не могло быть выполнено.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 7
  1. lievesportco

    Идти в магистратуру, если 4 года учишься ?

  2. saabradalla

    Здравствуйте, я взял 5000 в займ экспресс, на сайте судебных приставов выписан приказ о долге 20400 рублей, суд был без моего участия аж 2 месяца назад, а звоню .м в так называемый банк а они говорят что 88 000 должен по ихнему компьютеру-программе. У меня такой вопрс- имеютли право они брать по 2% В день, и может ли сумма вырасти спустя 3 года примерно до 88 000? ЗАКОННО ЛИ ЭТО??? СПАСИБО!!! ПО ТРУДОВОЙ НЕ РАБОТАЮ БОЛЕЕ 5 лет

  3. Наталья

    Все хорошо на словах.

  4. Агнесса

    Людочка, слушала Вас с огромным удовольствием!

  5. Аполлинария

    Очень полезная информация! И по сути раз на рынке уже есть безтобачная продукция, в чайной можно поставить в отдельном зале пару кальянов.

  6. tervami

    Все по-настоящему злое начинается невинно

  7. Прасковья

    Отлично! Мы с Вами...

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных